Die Immobilien-GmbH ist eine beliebte Rechtsform für Investitionen in Immobilien, insbesondere für vermögensverwaltende Zwecke. Sie bietet sowohl steuerliche Vorteile als auch Nachteile, die im Folgenden erläutert werden.
Vorteile der Immobilien-GmbH
- Geringe Körperschaftsteuerbelastung:
- Gewinne aus der Vermietung von Immobilien werden auf Ebene der GmbH mit einem Körperschaftsteuersatz von 15 % zzgl. Solidaritätszuschlag (insgesamt 15,825 %) besteuert. Dies ist im Vergleich zur Einkommensteuerbelastung bei natürlichen Personen (bis zu 45 % zzgl. Solidaritätszuschlag) deutlich günstiger (1)(2.1).
- Gewerbesteuerliche Vorteile:
- Die Immobilien-GmbH kann von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG profitieren, sofern sie ausschließlich vermögensverwaltend tätig ist. Dadurch entfällt die Gewerbesteuer auf Mieteinnahmen (1)(2.1).
- Thesaurierung von Gewinnen:
- Thesaurierte Gewinne unterliegen nur der Körperschaftsteuer und dem Solidaritätszuschlag. Dies ermöglicht eine steuerlich effiziente Reinvestition der Gewinne (1)(4).
- Flexibilität bei der Nachfolgeplanung:
- Die GmbH-Struktur erleichtert die Übertragung von Anteilen im Rahmen der Nachfolgeplanung, da keine Grunderwerbsteuer auf die Übertragung von GmbH-Anteilen anfällt (5).
- Trennung von Vermögen und Haftung:
- Die GmbH bietet eine klare Trennung zwischen dem Gesellschaftsvermögen und dem Privatvermögen der Gesellschafter, was rechtliche und steuerliche Vorteile mit sich bringt (2.2).
Nachteile der Immobilien-GmbH
- Doppelte Besteuerung bei Ausschüttungen:
- Gewinne, die an die Gesellschafter ausgeschüttet werden, unterliegen zusätzlich der Abgeltungsteuer (25 % zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Dies führt zu einer Gesamtsteuerbelastung von ca. 38 % (4).
- Verlustverrechnung eingeschränkt:
- Verluste aus der Immobiliennutzung, z. B. durch Finanzierungsaufwendungen, können nicht auf Ebene der Gesellschafter verrechnet werden, sondern verbleiben in der GmbH (4).
- Komplexität und Kosten:
- Die Gründung und der Betrieb einer GmbH sind mit höheren administrativen und rechtlichen Anforderungen sowie Kosten verbunden, z. B. für Buchführung, Jahresabschlüsse und Steuerberatung (2.2).
- Eingeschränkte Steuerbefreiungen:
- Bestimmte Steuerbefreiungen, wie sie für natürliche Personen gelten, können nicht in Anspruch genommen werden. Beispielsweise sind Veräußerungsgewinne bei Immobilien im Privatvermögen nach zehn Jahren steuerfrei, während sie bei der GmbH stets steuerpflichtig sind (6).
- Gefahr der Gewerblichkeit:
- Übt die GmbH neben der Verwaltung von Immobilien auch andere wirtschaftliche Tätigkeiten aus, kann dies die erweiterte Gewerbesteuerkürzung gefährden (2.1).
Fazit
Die Immobilien-GmbH bietet erhebliche steuerliche Vorteile, insbesondere für thesaurierende Investoren und bei der Nutzung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Allerdings sind die Nachteile, wie die doppelte Besteuerung bei Ausschüttungen und die eingeschränkte Verlustverrechnung, nicht zu unterschätzen. Eine sorgfältige steuerliche Planung und Abwägung der individuellen Umstände ist daher unerlässlich.